누구든 마주하기 싫은 현실은 나의 소중한 돈을 누군가로부터 제때 받지 못하는 상황일 것이다.
최근 전세 사기 등의 이유로 수천만원에서 수억원의 보증금을 환급받지 못하는 뉴스가 신문에 나오는 가운데 전세 사기를 아니더라도 전세 보증금을 반환받지 못할 안타까운 상황에서 어떤 액션을 취해야 안전한지 살펴보도록 하자.
이것 모르고 자칫 전출 했다가는 보증금을 돌려받지 못하는 큰 낭패를 볼 수도 있으니 끝까지 정독해주기를 바란다.
임차권등기명령제도란?
대항력과 우선변제권이란?
Q) 보증금 받기 전 이사가되 되나요?
신청시기
필요서류
신청방법
소요시간
먼저 이해하기 어려운 용어부터 이해하고 가자. 임차권 등기 명령 제도란, 임차인이 자신의 권리(임차권)를 등기에 기록하도록 명령하는 제도이다. 나의 피 같은 보증금을 갖고 역전세니, 전세가 하락이니 핑계를 대며 보증금을 돌려주기를 거부하는 임대인에게 '임차인으로서의 권리'인 '대항력'과 '우선변제권'을 얻어 보증금을 받을 수 있는 최소한의 구명조끼를 공식적으로 인정받게 하는 제도이다.
그렇기 때문에 임차권등기명령 제도를 통해 임차권이 확보되는 경우에는 아래와 같은 좋은 점이 있다.
그렇다면 여기서 질문이 생긴다. 대항력과 우선변제권이 무엇인가?
대항력은 여러가지 이유로 퇴거를 요구해도 보증금을 다 돌려받을 때까지 대항할 수 있는 권리다.
우선변제권은 살고 있는 주택이 경매로 넘어가게 되더라도 나보다 뒷 순위의 채권자(돈꿔준사람) 보다 먼저(우선)해서 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.
즉, 두가지가 모두 있어야지만 임대인이 집을 나가라도 요구해도 맞서 싸울 수가 있고, 행여나 경매로 넘어가더라도 내가 먼저 보상을 받게 되니 시기의 문제이지 보증금을 돌려받을 수 있는 확률이 그만큼 올라간다는 것이다.
위 내용을 기초로 생각하면 절대로 이사가면 안된다. 조금 더 정확하게 설명하자면 완전히 이사간 것처럼 보여져서는 안된다는 말이다.
등본상에 최소 가구원 1명의 이름은 남아있어야하며, 일부짐은 남겨두어 이사가지 않았다는 증명이 될 수 있도록 방어하는 것이 필요하며, 혹시나 모를 상황에 대비할 수 있는 철두철미함이 있어야 하겠다.
임차권등기명령제도의 신청시기에서 알아야할 것은 '계약이 종료된 다음날'부터 가능하다는 것이다.
다시말해 계약이 종료되기 전에는 신청이 불가능하며, 이사를 가거나 완전히 집을 비우게 되는 경우에는 임차권을 확보할 수 없는 리스크에 스스로를 놓게 만드는 격이 될 수 있는 것이다.
강조한다, 임차권등기명령의 신청시기는 계약이 만료된 다음날부터이다.
준비 서류는 아래와 같다.
하지만 여기에 더해 필요한 내용이 있다.
계약해지를 입증할 수 있는 자료를 준비해두는 것이 좋다.
임대인에게 명확하게 계약 종료를 알리며, 보증금 반환을 요청하는 문자나 카카오톡, 내용 증명이나 통화녹음 등이 있어야 한다. 통화 녹음은 제출이 쉽지 않다는 점으로 미루어보아 통화를 했다고 하더라도 이를 문자로 보내 서면화시키는 작업이 이루어지면 좋을 것 같다.
모든 서류를 준비하여 임차한 주택의 소재지의 관할 지방법원이나 시군 법원에 제출하면 된다. 온라인 전자소송을 통해서도 가능하다고 하니 참고 바란다.
아무 문제 없이 서류 심사와 승인이 완료되면 2주일 정도의 시간이 소요된다고 한다. 하지만 법원의 업무가 어떻게 진행될지는 모르니 1-2달 정도의 시간까지 고려해두는 것이 좋다고 한다.
너무 오래 걸리는거 아니냐 여길지 모르겠지만 이 또한 2023년 7월 주택임대차보호법의 개정으로 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않아도 효력이 발생하게 수정된 것으로 인해 기존 3-4개월 걸리던 것에서 크게 축소된 것이라고 한다.
있어서는 안될 일이지만 만약에 일어나게 되는 경우에는 철저하게 준비된 상태에서 임대인에게 대항할 수 있는 우리 모두가 되기를 바란다.
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