이번 포스팅에서는 부동산 임대차 계약에서 임대인과 인차인이 무엇을 의미하는지와 각각이 가진 의무, 특히 원상복구에 대한 조항에 대해서 집중적으로 살펴보고자 합니다.
구독과 좋아요는 큰 힘이 됩니다 :)
전세나 월세와 같은 부동산 임대차 계약을 하는 경우에 거래의 대상이 되는 집주인과 세입자를 각기 임대인과 임차인이라고 부릅니다.
임대는 우리가 상가나 건물 외부에 붙어 있는 광고지를 통해 많이 접했을 단어로 '돈을 받고 물건을 타인에게 빌려준다'는 뜻으로, 임대인은 돈을 받고 자신의 집을 다른 사람에게 빌려주는 사람으로 부동산에서는 명명하고 있습니다.
반대로 임차란 돈을 내고 다른 사람이 갖고 있는 물건을 빌린다는 개념으로 부동산에서 임차인은 협의된 보증금과 월세 등을 지불 지불하고 다른 사람의 집을 빌려 사용하는 사람을 의미합니다.
임대인과 임차인은 서로의 합의하에 '부동산 임대차 계약서'를 작성하여 거래하는 목적물에 대한 권리와 의무를 쌍방간 갖게 되는 것입니다.
임대인은 1) 임대료 지급 청구권 및 2) 계약 종료시 임대료 증액 청구권과 마지막으로 3) 임대목적물 보전 및 반환 청구권을 갖게 됩니다.
쉽게 표현하자면,
1) 임대료 지급 청구권: 임차인에게 집을 임대해준 대가로 월세나 전세금을 받을 수 있습니다.
2) 계약 종료시 임대료 증액 청구권: 계약기간이 만료되면 보증금이나 월세를 올릴 수 있습니다.
3) 임대목적물 보전 및 반환 청구권: 임대차 계약이 종료되면 보증금을 반환해야할 의무입니다.
임차인은 해당 1) 부동산을 사용할 수 있는 권리와 2) 필요비와 유익비 상환 청구권을 갖게 되고, 3) 계약이 종료되는 시점에 임대료 감액 청구권과 4) 보증금 반환 청구권을 갖게 됩니다.
1) 부동산 사용권리: 임대인과의 임대차 계약을 하게 되어 협의된 시점부터 해당 목적물을 사용할 수 있습니다.
2) 필요비와 유익비 상환 청구권: 임차물의 사용과 보존을 위해서 비용을 지불하거나 객관적인 가치를 증가시키기 위해 사용하게된 비용에 대해서는 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
3) 계약기간 종료시 임대료 감액 청구권: 임차한 주거지의 일부가 임차인 과실 없이 사용할 수 없게 된 경우에 그 비용만큼 임차료의 감액을 청구할 수 있습니다.
4) 보증금 반환 청구권: 계약이 종료되는 시점에 보증금을 돌려받을 수 있는 반환 청구권을 갖게 됩니다.
하지만, 이와 동일하게
5) 임대료를 정해진 날짜에 지급해야합니다.
6) 임대목적물을 임대한 목적에 맞게 사용해야 합니다. 다른 제 3자에게 임대하는 경우에는 이러한 내용에 대한 사전 협의가 되어야합니다.
7) 계약이 종료되면 원상복구 (혹은 원상복귀)의 의무가 있습니다.
엇비슷해보이는 이 두 단어는 조금은 다른 의미를 갖고 있습니다.
하지만 두 의미가 부동산에서는 크게 차이 없는 것으로 여겨, 어떤 단어를 사용하더라도 '원래 상태대로 돌려놓는다'는 원어적인 의미로 같게 여긴다고 생각하시면 되겠습니다.
임차인은 임대지에서 생활하다보면 다양한 이유로 필요비와 유익비가 발생할 수 있습니다.
가장 빈번하게 발생하는 사례로는 보일러 등과 같이 시설이 고장나 교체해야하는 경우나, 수전에서 물이새는 경우 등 다양한 사례가 발생할 수 있습니다.
필요비와 유익비는 정해진 금액이 없으며, 그렇다고 임대인이 무조건적으로 모든 비용을 수용하고 보상해줘야한다는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 문제가 발생했을 때, 그 원인을 파악하여 임대인을 설득하는 자세로 접근하는 것이 중요하며, 비용을 지불하기 전에 임대인의 동의를 구하여 협의된 금액에 대해서만 지불할 수 있도록 조치를 취해 놓는 것이 필요합니다.
그렇지 않을 경우 수리를 임의로 하고, 청구하게 되었을 때 임대인이 거부하게 되면 고스란히 그 비용을 내 주머니에서 나가게 만든 꼴이 될 수 있기 때문입니다.
여러해 임차인으로 살아보니, 10만원이라는 금액이 이러한 필요비와 유익비를 청구하거나 안하는 기준선이 된다는 것을 보게 되었습니다.
수리를 하는데 10만원이 넘는 비용의 경우에는 당당히 '이런 문제가 있는데 수리해주세요'라고 말할 수 있으나, 10만원보다 적은 전구 교체의 경우에는 임차인이 사용하며 닳아 없어지는 '소모품'으로 여겨 굳이 말을 꺼내지 않는 방식으로 말입니다.
임차인에게 드리는 중요한 팁은, 임차인은 부동산을 계약하기 전에 문제가 되는 소지를 최대한 많이 확인하여 계약서를 작성하기 전에 수리가 이루어지는 조항을 포함할 수 있도록 하는 것이 좋으며, 입주 후에 발견되는 문제에 대해서는 2-3일 안에 확인하여 한꺼번에 문제점을 '문자나 메신저'로 보내놓는 것이 필요합니다.
증거가 되는 자료들을 만들어놓아야, 추후 문제가 발생했을 때 되려 보상해달라는 얼토당토 않는 요청이나, 임대료 상승에 대해 맞 받아칠 수 있는 무기가 되기 때문입니다.
정해진 것은 없으나, 협의를 통해 모든 것이 이루어지는 만큼 나를 보호하고, 손해보지 않을 수 있는 방법으로 최선의 노력을 다해야할 것입니다.
임차권등기명령 제도, 임대차등기명령 신청 방법 (0) | 2023.11.05 |
---|---|
홈택스 현금 증여세 비과세 신고 방법과 면제 한도 (0) | 2023.11.03 |
토지 투자 전략 (0) | 2023.11.02 |
재산세 조회방법 및 납부 기간 (0) | 2023.10.31 |
2023년 하반기와 2024년 부동산 전망 (0) | 2023.10.26 |