계약갱신청구권의 개념이 무엇이며, 계약갱신권 사용기한과 시기는 어떻게 되는지 지난 포스팅에서 다루었습니다.
계약갱신청구권을 이해하기 위해서 꼭 필요한 정보이기 때문에 아직 확인안하셨다면 개념 정리를 하고 이 포스팅을 보는 것을 권장해드립니다.
2024.01.09 - [분류 전체보기] - 계약갱신청구권 사용기간, 행사기간, 계약갱신청구권 언제 사용하나요?
계약갱신청구권은 내가 거주하고 있는 집과 관련되어 있고, 몫돈인 보증금과 연관되어 있기 때문에 우리가 그 의미와 역할에 대해서 분명하게 이해하고 있을 필요가 있습니다.
오늘은 계약갱신청구권 행사방법과 계약서 작성 여부에 대해서 알아보고자 합니다.
언제 사용해야하는지는 알겠는데, 어떻게 사용해야하는지 알아야 내가 갖고 있는 '권리'를 제대로 쓸 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권에 대한 행사방법이나 계약서 작성을 확인하기 앞서, 이 의무가 누구에게 있는지 궁금할 것입니다.
결론적으로는 이 책임은 임차인에게 있으며, 이에 대한 확인과 회신은 임대인으로부터 받아야 합니다.
내가 사는 집이고 나의 계약인데, 부동산에게 위임하며 믿을수만은 없으며, 도움은 구할 수 있지만 그 확인은 세입자 본인이 직접 해두어야 합니다.
계약갱신청구권을 사용하고 싶으면 임차인이 임대인에게 직접 연락하는 것이 좋다!
이제 누가 누구에게 연락해야하는지 확인하였으니 '어떻게' 연락하면 되는지 궁금할 것입니다.
법적으로 이에 대한 특별한 조항이 기재되어 있지는 않습니다. 하지만 우리가 누구에게 증명할 수 있는 '기록'이 남는 방법이 나의 의사가 상대에게 제대로 전달되었는지 확인할 수 있는 '유일한 길'이 될 것이기 때문에 기록이 남는 문자나 카카오톡을 사용하는 것이 좋습니다.
* 전화: 만약 전화 통화를 하는 경우에는 '꼭' 녹취를 해야합니다. 임대인과의 통화 내역에 대한 어떤 기록도 남지 않기 때문입니다.
* 문자: 임대인에게 문자로 계약갱신청구권을 사용하고 싶다고 명확하게 표현해야 하며, 이에 대한 답변까지 받아야합니다. 만약 임대인이 답변을 하지 않는다면 전화로 문자 보냈으니 확인 후 회신을 달라고 명확하게 말씀드려야 합니다. 만약 임대인이 구두상으로만 동의한다고 하며 회신을 안해줄 수 있으니 전화통화는 녹취하여 답장 안줄 것에 대비하여 Back up으로 준비해두는 것이 좋습니다.
* 카카오톡: 문자와 동일하지만 중요한 것은 카카오톡의 '1' 읽음 표시가 사라졌다고 임대인이 톡을 '수신'했다고 생각해서는 안된다는 것입니다. 실제로 법정에서 '실수도 눌려졌나 보네-', '내가 한거 아닌데?', '문자 내용까지는 못보고 넘어갔다'는 둥의 핑계를 대기도 하며, 실제로 이 문자가 상대에게 '전달되었다'고 보기 모호한 부분이 있어 문제가 될 소지가 있습니다.
증빙이 될 수 있는 방법으로, 녹취나 문자 '답장'까지 받아두어야 합니다.
계약갱신청구권을 처음 사용해보는 세임자라면 어떻게 문자를 써야하는지 막막할 떄가 있을 것입니다.
문자에는 아래의 내용이 꼭 기재되어 있어야 합니다.
* 임대차 목적물 (임대인과 계약된 주소지)
* 임차인의 이름
* "계약갱신청구권 사용"에 대한 문구
* 현 임대 기간 및 계약갱신청구권을 통해 연장될 임대기간
* 새로운 임대차 계약 조건 변경에 대한 확인 사항
계약갱신청구권 계약서 작성에는 두가지 사례로 나뉩니다.
이럴 때는 굳이 새로운 임대계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의된 내용에 대한 회신을 명확하게 저장해두었고, 누구에게도 증빙할 수 있다면 임대연장에 대한 협의는 완료된 것이며, 필요한 경우 부동산에 통보하며 이를 전달해두면 좋습니다.
계약서를 새로 작성하지 않아도, 묵시적 갱신과 마찬가지로 이전 계약과 동일한 조건으로 연장된 것으로 이해가 되므로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
그래도 임차인의 안위를 위해서 재계약이 이루어지는 시점에 등기부등본을 확인하여 없었던 융자나 등본상 변화가 있는지 확인해볼 필요는 있습니다.
가장 중요한 것은 보증금이 증액되거나 감액될 경우이며 이럴 때는 '필히' 재계약서를 작성해야 합니다.
이때 계약서에 '계약갱신청구권을 사용합니다.'라는 내용이 기재될 수 있게 하는 것이 좋으며 서로의 원만한 조정을 위해 부동산을 통해서 진행하는 것이 가장 안전하다고 생각되어 집니다.
한가지 더 중요한 것은 보증금의 금액이 달라질 경우 '확정일자'를 새로 받아야하기 때문에 잊지 마시기 바랍니다.
이렇게 재계약서를 부동산을 통해 작성하고 중개해주시는 경우 일반적으로 '대필료' 목적으로 소정의 비용을 받습니다. 5만원에서 20만원 사이의 금액이며 지금까지 4번의 재계약을 진행해보았을 때 '10만원'이 일반적인 규모의 전세/월세를 사는 경우에 통용되는 금액이었습니다. 이 비용 또한 임대인으로부터 50%, 임차인으로부터 50% 받아 5만원씩 부담하는 것이 일반적이어서 만약 임차인에게만 지불을 요청할 경우에는 협의를 해보시기를 추천드립니다.
이렇게 계약갱신 청구권 행방법에 대해서 확인해보았는데, 다음 포스팅에서는 더 도움되는 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.
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